Продажа недвижимости на этапе строительства вновь становится популярной

Так называемые off-plan продажи в Дубаи вновь набирают обороты, хотя и не с таким размахом, как это было до 2008 года. На этот раз застройщики, кредиторы и правительство намного более осторожны.

В сегодняшнем Дубае, кажется, будто кризиса 2008-09 гг. вовсе и не было. Новая вводимая жилая недвижимость, в районах от Бизнес Бэй до Арэбиен Рэнчэс, обретает своих собственников в течение считанных дней, а иногда и часов с начала открытия продаж.

Продажи недвижимости до завершения строительства и на начальных его этапах (т. н. «off-plan») вновь популярны, пусть и не в таких сумасшедших масштабах, как это было в докризисный период. Мэтью Грин, глава ближневосточных исследований американской консалтинговой компании CBRE отмечает: «На протяжении вот уже 24 месяцев мы наблюдаем тенденцию возврата к предпродажам недвижимости. Достаточно посмотреть на количество новых строек в компаниях наподобие местной Emaar Properties и Damac Properties в течение последних 18 месяцев, чтобы понять, что в этом сегменте имеет место устойчивый спрос».

Все помещения, построенные в рамках стартовавшего ранее в этом году проекта в Бизнес Бэй, были раскуплены в течение недели, продемонстрировав прочный спрос со стороны инвесторов в условиях притока капиталов как из традиционных источников, таких как Индия, так и из различных стран Ближнего Востока и Северной Африки. Инвесторы, включая представителей бизнеса ОАЭ, снова жаждут стать обладателями собственности в Дубае.

У девелоперов также есть причины для воодушевления в связи с возвращение off-plan продаж, поскольку они являются важным средством для финансирования новых проектов. Но эта возможность была закрыта после 2008 года, когда сумасшедшие темпы купли-продажи недвижимости на стадии строительства с целью извлечения прибыли стали, по общему признанию, важным фактором простимулировавшим тот бум на рынке недвижимости, который особенно ярко проявился в ОАЭ.
Для покупателей приобретение недвижимости на стадии строительства по-прежнему является выгодным, банки всё так же предоставляют 50% скидку на ипотечные кредиты для покупок off-plan. Некоторые схемы оплаты предполагают низкие ставки по депозитам в расчёте на количество покупателей. Правда, до того сумасшествия, которое можно было наблюдать на рынке недвижимости в 2000-е, ещё далеко. Как замечает директор по исследованиям американской JLL на Ближнем Востоке Крэйг Пламб, в Дубае продажи недвижимости на этапе строительства в настоящее время ограничены, в Абу-Даби в этом отношении чуть свободнее.

«Основными стимулами развития сегмента off-plan недвижимости являются принципиальная уверенность в рынке, вновь наблюдающийся рост цен и весьма привлекательные финансовые условия, – говорит Пламб. – Основной мотив любого, кто намеревается приобрести недвижимость на этапе строительства – это значительно более низкая цена и намного более выгодные финансовые условия по сравнению с теми, что существуют на вторичном рынке».

В то время как аппетиты покупателей, включая представителей бизнеса ОАЭ, растут, многие всё ещё не доверяют сделкам с off-plan недвижимостью. На такие сделки приходится намного меньшая доля рынка, чем это было на пике перед кризисом. «Это к лучшему, – поясняет Пламб, – значит, рынок вырос и уже не зависит от предпродаж недвижимости так, как это уже было однажды».

Застройщики, включая Emaar, Nakheel и Damac используют продажи на этапе строительства для того, чтобы иметь возможность самостоятельно финансировать новые проекты, удерживая при этом часть объектов до того, как они начнут приносить доход или до их продажи по завершению. Акцент на необходимости самофинансирования уже не так значителен, как в период до 2008 года. На этот раз, застройщики заинтересованы в более широком наборе средств увеличения собственного капитала, от первичного публичного размещения акций до выпуска долговых обязательств, а не в одних лишь off-plan продажах.

Изменения на рынке также привели к усилению доминирующей роли крупнейших застройщиков, в то время как не самые добросовестные фирмы, которые часто оказывались не в состоянии реализовать тот проект, который был заявлен на старте, были устранены с рынка в соответствии с новыми нормативными положениями.

По материалам MEED Magazine, №26, 2014.